Desarrollo del contenido del Capítulo II del Real Decreto-Ley 8/2021
Era necesario destacar lo dispuesto en el punto precedente in fine, al objeto de “despejar las dudas” sobre lo dispuesto, sobre todo, en el art. 3 RDL 8/2021, que en una primera visión dada a entender que “solo y en cualquier caso” podrían celebrarse juntas telemáticas si estuvieran incluidos en el art. 10 LPH. Pero no es así. Lo que la norma fija es que “en todo caso” tienen preferencia para ser llevadas a juntas telemáticas o de voto por correo electrónico las cuestiones relativas a obras de rehabilitación, mantenimiento y conservación, la cuales son inaplazables, pero ello no excluye que cualquier tema pueda ser llevado a junta telemática o de voto por correo electrónico.
Veamos cómo está redactada la norma.
“Artículo 2. Suspensión de obligaciones y prórrogas.
1. La obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal quedará suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021.
2. Durante el mismo período, queda igualmente suspendida la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.
3. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente real decreto- ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido”.
Con ello, se prorrogan acuerdos relativos a último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno. No es preciso junta respecto a este punto. Y tampoco podría celebrarse una respecto a estos temas al no ser urgente y poder prorrogarse. Nótese que es imperativo: “Se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente real decreto- ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido. No puede procederse a la remoción de cargos hasta el 31 de diciembre de 2021. Se prorrogan los actualmente existentes a la fecha del RDL 8/2021.
¿Se pueden celebrar con esta redacción juntas presenciales?
Respecto de las juntas presenciales debe entenderse que están prohibidas, y solo la vía excepcional del apartado 4º las permitiría cuando mejore la situación epidemiológica, pero no ahora. ¿Por qué? Pues porque la norma fija en el art.2 RDL 8/2021 que La obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal quedará suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021
Y aclara en el apartado 3º del art. 2 RDL 8/2021 que «Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente real decreto- ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido».
Es decir, hay prórroga de lo ya acordado. Pero a la hora de celebrar juntas el art.3 RDL 8/2021 lleva la rúbrica “Posibilidad de celebrar reuniones”, dando a entender cómo se podrán celebrar si se quiere acudir a una de ellas por no poder prolongar un tema en concreto. Y lo circunscribe en el apartado 2º del art. 3 al uso de la vía telemática o al voto por correo electrónico. Pero no contempla la opción presencial, con lo cual la está descartando. Así, lo que lleva a cabo son tres cuestiones, a saber:
1.- Que la junta de propietarios podrá reunirse a solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021.
Es decir, que permite celebrar juntas pero sujeto a la fórmula que fija en el apartado 3º del art. 3 RDL 8/2021.
2.- Entre los acuerdos que no pueden demorarse se entenderán incluidos en todo caso los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10.1.b) LPH, sobre propiedad horizontal, que sí requieran acuerdo de la junta.
3.- En el supuesto previsto en este artículo, la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que (…).
4.- En el supuesto previsto en este artículo, será también posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática
5.- Es decir, que en estos dos supuestos cabe la opción de junta telemática o convocatoria para responder los puntos por emisión de voto por correo siempre que se justifique la necesidad de los acuerdos por su urgencia y se recurra a este sistema no presencial que evita la propagación del coronavirus.
“Artículo 3. Posibilidad de celebrar reuniones.
1. Excepcionalmente, durante dicho período la junta de propietarios podrá reunirse a solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021. Entre los acuerdos que no pueden demorarse se entenderán incluidos en todo caso los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el art.10.1.b) LPH, que sí requieran acuerdo de la junta”.
¿Cabe con ello convocar una junta proponiendo cualquier tipo de acuerdo en el orden del día? ¿Dónde está la clave?
La clave está en la convocatoria de la junta y la específica mención a que los acuerdos de la misma se refieren o circunscriben a supuestos relacionados con la necesidad de mejorar las instalaciones de la comunidad de propietarios o su funcionalidad, a fin de encontrar la cobertura legal para la viabilidad legal del uso del art. 3 RDL 8/2021 en relación con el art. 2.
Ahora bien, nótese que la clave está en que el art.3 RDL 8/2021 cita que: “Entre los acuerdos que no pueden demorarse se entenderán incluidos en todo caso…” Es decir, que no excluye cualquier otro acuerdo, sino que fija como “preferentes” los relativos a obras del art.10 LPH, pero ello debe entenderse sin carácter excluyente de cualquier otro acuerdo ajeno al art. 10 LPH que sea necesario para la comunidad y que no permita aplazamiento, en cuyo caso se podrá acudir al art. 3 para el uso de la videoconferencia o el voto por correo.
Conforme establece el art.3 RDL 8/2021 la clave de la junta es solo “si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021”. Y que “en todo caso…”, es decir que los de obras no admiten prórrogas, pero ello no impide que pueda adoptarse cualquier otro acuerdo IMPRORROGABLE, justificándolo así en la convocatoria.
Con ello, cualquier tema incluido en convocatoria y añadiendo su carácter improrrogable y necesario para la comunidad podrá dar lugar a ser celebrada junta incluyendo cualquier punto alegando su carácter de necesidad y condición de improrrogable.
“2. En el supuesto previsto en este artículo, la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:
a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y
b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.
El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador”.
Se disciplina que será el uso de la videoconferencia la forma de celebrar la junta mediante el método que se propone en el punto de análisis siguiente en el protocolo de desarrollo.
“3. En el supuesto previsto en este artículo, será también posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.
En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.
El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y el último día del plazo establecido para la emisión del voto.
A efectos del art.15.2 LPH, se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente”.
En conclusión, la celebración telemática de juntas de propietarios ha supuesto una dificultad o un obstáculo a la antigua normalidad de celebración de juntas presenciales, ya que, consideramos que con la moratoria hasta el 31 de diciembre del 2021 muchos acuerdos quedan supeditados a la superación de esa moratoria, no pudiendo votar los presupuestos anuales, el estado de ingresos y gastos, las cuentas anuales ni la nueva elección de órganos de gobierno hasta superados la fecha indicada, consideramos a su vez que aquellos acuerdos que no admitan demora hasta el 31 de diciembre del 2021 que son esencialmente los del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal son tan importantes como los acuerdos de aprobación de unos nuevos presupuestos, ya que de estos últimos emana la posibilidad de hacer frente a los gastos de la comunidad al saber cuáles son los ingresos de los que realmente dispone la comunidad, de ahí que la aprobación de los presupuestos anuales lo consideremos como un acuerdo esencial que no admita demora.
